日経225miniの正しい知識

会社や担当者によっては、あくまでも買主のことを考えてきめ細かく説明し、その人にとって一番安全で安心なローンを勧めてくれることもあるが、全員が全員そうとは限らない。
会社としての売上げ目標もあれば、個人の目標もある。
目標といえば聞こえはいいが、ノルマが課せられていて、売らんがために買主には心地のよいことばだけを与え、実は将来的にたいへんな問題が発生するロトンを平気で押し付ける担当者がいないとも限らない。
完全な固定金利型で安全なローンは、毎月の返済額が一〇万円になるから、客の年収からみて、それを勧めてもなかなか買ってもらえそうにない。
でも、二年後、三年後には返済額が五割、六割と増える可能性があるローンなら毎月八万円ですむ。
これなら買ってもらえるだろうと、「当社の提携ローンだからこれだけ低くできる」「このローンはいまだけです」などといった甘いことばを囁きながら勧める。
客は、ついついその気になってハンコを押してしまうーという図式である。
住宅ローンはいったん借りてしまうと、通常は二〇年、三〇年と返済が続く。
それも家計や家族の将来に決定的といってもいいほどの影響を与えるものだけに、何よりも自分たちで責任を持って選ぶという姿勢の確立が不可欠だ。
それを他人の判断で決めてしまうというのは、自分たちの将来を他人に預けてしまうことにはかならない。
自分たちの将来は、あくまでも自分たち自身の判断で決めるという主体性を明確にしておく必要がある。
その結果選んだ住宅ローンが、住宅販売会社などの担当者が勧めるローンと同じものであったというのならいいが、そうではなく、担当者が勧めるのを鵜呑みにして、自分たちの判断というフィルターを通さないで決めてしまうのは将来を危うくすることになる。
ローンに対する考え方にも問題があるこの主体性の欠如は、住宅ローンのどのような点を重視するのかという点にも衷れている。
やはりローン利用予定者と利用者の双方に聞いたところ、図表6にあるように、利用予定者では、「最終的な返済額を抑える」が五二・〇%とトップで、以下「諸費用などの初期費用負担が軽い」(三七・〇%)、「とにかく、当初金利が低い」(三六・八%)、「当初から返済終了まで返済額が確定」(三一・四%)などと続いている。
これに対して、実際に住宅ローンを利用している人では、「とにかく、当初金利が低い」が五五・六%でトップに立ち、以下「希望する融資額が受けられる」(四〇・九%)、「諸費用などの初期費用負担が軽い」(一九・四%)、「最終的な返済額を抑える」(一七・七%)などとなっている。
利用予定者では支持率が三割を超えていた、「当初から返済終了まで返済額が確定」は一〇・〇%にとどまっている。
つまり、これから住宅ローンを利用しょうと考えている人たちは、目先の金利、返済額だけではなく、最終的な返済額が一番少なく、最後まで返済額が変わらない安心感を重視しているのに対して、すでに利用している人たちは、当面の金利や返済額、必要なだけ借りられるローンであることなどを重視し、借入後の返済額の変化などにはあまり関心を持っていないようにみえる。
購入価格が決まっていて、その資金をいかに調達するかという段階になれば、五年後、一〇年後のことなどかまっていられない。
とにかく、できるだけ当面の負担が軽く、必要なだけ貸してくれるローンであればいいという考え方が透けてみえる。
たしかに、必要額を調達できなければ希望の家を手に入れることができないのだから、それもある意味では仕方のないことかもしれないが、それでは将来の自分たちの生活を危うくする。
とりあえずは夢のマイホームを手に入れることができたとしても、五年後、一〇年後に返済が苦しくなって、苦労して手に入れ、歯を食いしばって返済してきたマイホームを手放さざるを得なくなっては意味がない。
住宅ローン選択に万人共通の正解はないむしろ、購入段階、ローン契約段階からシッカリと将来を見据えて、一〇年先、二〇年先も安心して生活できるローンを利用する必要がある。
その安全性の高いローンは、リスクの大きい低金利のローンに比べると金利が若干高くなり、当面の返済額が増える可能性もある。
それによって、必要額の調達ができないという場合には、しばらく購入を見送るのも勇気ある決断だろう。
もう少し頭金を増やす、収入がアップするのを待つわけである。
「何とかなるだろう」という甘い考えで突き進んでいくのは、蛮勇というものだ。
このように住宅ローンを主体的に、しかも明確な考え方に基づいて判断していくためには、そもそも住宅ロー・ソとはどのようなものなのかをシッカリと把握しておく必要がある。
というのも、住宅ローンといっても、実はさまざまな金利タイプのローンがあり、その返済方法も自分たちで自由に選択することができる。
万人にとって共通の、この方法が一番という解答があるわけではない。
どんな方法がいいのかは、借入額、年収、家計状況、将来の展望、あるいはその人の考え方、価値観によっても違ってくる。
だからこそ自分たち自身で主体的に判断する必要があるわけだが、そのためには、住宅ローンにはどのような金利タイプがあるのかを知っておく必要がある。
金利は高いが安全性が高い全期間固定金利型住宅ローンの金利タイプは大きくは三つに分けることができる。
このうち上限金利付き変動金利型は、広い意味では変動金利型のバリエーションなので、基本的な仕組みとしては三つになる。
まず、全期間固定金利型はその名称からも分かるように、当初の金利が完済まで変わらないもので、金利が変わらないのだから返済額の変化もない。
金利、返済額がまったく変わらないため、計画を立てやすく、安全性も高い。
当初の返済計画に問題がなければ、将来的に収入が上がっていくとやがて返済負担はしだいに軽くなっていく。
失業、病気などの想定外の障害が発生しない限り安心して生活できるローンということができる。
ただし、安全性が高い分、金利はやや高めの設定になる。
二〇〇六年四月現在の金利をみると、この全期間固定金利型ローンの代表格である住宅金融公庫と民間が提携し、民間機関で借り入れることができる「フラット35」の金利は、全国平均で三・〇四八%となっている。
独自の資金調達力がないと最長三五年までの超長期の全期間固定金利型ローンの開発は難しいため、中小金融機関やノンバンクなどは全期間固定金利型のローンとしては、この「フラット35」に力を注いでいるが、メガバンクのなかには独自のローンの販売に力点を置くところもあり、たとえば、三菱東京UFJ銀行は二〇～三五年で二・九八%(借換え専用は二・九三%)、三井住友銀行も二・九八%(借換え専用は二・九五%)などとなっている。
変動金利型や固定期間選択型二年、三年などは二%台前半の店頭表示金利で、各種の優遇金利制度やキャンペーン金利を利用すれば一%台で利用できるところが多い。
それに比べると、かなり高めの金利設定であり、いざ借入れという段階になったときに、金利の低い変動金利型や固定期間選択型の特約期間の短いローンに関心が傾いてしまうのもある程度仕方のない面がある。
三五年の元利均等返済を利用して三〇〇〇万円を借り入れた場合、金利三%だとボーナス返済しないときの毎月返済額は一一万五四五五円。
これが金利一%なら八万四六八五円にダウンする。
三万円以上も少なくなるのだから、魅力は大きい。
しかし、後で触れるようにその三万円の差はアッという問に解消され、むしろ金利が上がったときには簡単に逆転する可能性が高いのである。
なお、この全期間固定金利型の変形として、二段階固定金利塾という金利タイプもある。
かつては住宅金融公庫が採用していた制度で、いまも一部の信用金庫などに残っている。
これは、借入時に完済までの金利が決まっているものの、一一年目から金利が上がることも決まっている。
借入れやすくするために、当初一〇年間の金利を低く抑え、ある程度の収入増加が見込める一一年目から上がる仕組みである。

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